「変動金利」が良いのか「固定金利」がいいのか、そもそもフラット35って何？
という住宅ローンにありがちな悩みを抱えているみなさん、朗報です。
リスクを回避するならミックスローンという方法があるよ
（でもデメリットもあるよ）
という裏技みたいな方法があるので、ご紹介します。
金利は選ばずに合わせる時代
冒頭でもお伝えしましたが、ミックスローンという選択肢があります。とは言え、周囲にはあまり利用されている方はいないかと思います。
諸経費が余計にかかったりするし、そもそもみんな、あんまりローンのことは考えたくないんだよね。
でも、住宅ローンのことを考えられるのは、家を買う前だけ。今のうちにしっかり対策しておくと、「金利動向に左右されない、穏やかな暮らし」が待っていますよ！
変動金利と固定金利で悩まれている方へ
他の記事でも書きましたが、変動金利と固定金利を選ぶのは難しいところ。
基本的な変動金利と固定金利の選び方
こちらの記事でも紹介しましたが、金利の選び方は「返却期間」によって決めるのが良いです。
- 変動金利はスピード型で、10年以内に返却することを想定しながら、いかに繰上げ返済できるか、でリスク回避を目指します。
- 一方の固定金利は35年間安定した支払いをすることを想定している分、返済額は少し高い。
結局、どっちがいいのー？
という方にオススメなのが、ミックスローンになります。
ミックスローンとは
まずはミックスローンについて簡単に説明します。
簡単に言えば、固定金利35年と変動金利で割り勘できる感じです。
銀行によって、どのタイプが選べるのか、あるいはどれくらいの割合まで分けることができるのかが変わってきます。
SBI銀行なら10万円単位での組み合わせ設定ができる
ここでは試しに住信SBIネット銀行の住宅ローンで説明します。
まず、SBIなら、最も低い金利となる「変動金利」と、様々な金利固定タイプで設定できる「固定金利」タイプがあります。固定金利の中でも、「2年固定」から最長「35年固定」まで、幅広く金利が設定されています。
どれがお得かは、結局借りる人次第ってことだね。
勝手にまとめられても困るところですが、それでも知りたいのは「じゃあ、私がお得に住宅ローンを借りるためにはどうしたらいいのよ」ってところかと。
今の低金利なら固定の方が安心だけど、少しでも金利は低い方がいいよね
つまり、「固定金利だと金利が高いので、低金利が続くと損するし、でも金利が上がったら変動金利だと返済できなくなる」というのが、うまいこと組み合わされば、それすなわち最強の住宅ローンな訳です。
金利一覧で組み合わせを考える
| 固定金利 | 通気引き下げ | 当初引き下げ | 適用なし |
| （変動金利） | 0.457 | 0.957 | 2.775 |
| 2年 | 1.230 | 0.450 | 2.530 |
| 3年 | 1.200 | 0.520 | 2.500 |
| 5年 | 1.260 | 0.550 | 2.560 |
| 7年 | 1.100 | 0.700 | 2.400 |
| 10年 | 1.110 | 0.710 | 2.410 |
| 15年 | 1.540 | 1.140 | 2.840 |
| 20年 | 2.550 | 1.270 | 3.850 |
| 30年 | 2.390 | 2.390 | 3.690 |
| 35年 | 2.470 | 1.420 | 3.770 |
この金利のどれか２つを適用することができるわけですね。
少しわかりづらい当初引き下げと通期引き下げプラン
簡単に説明します。
はい、わかりづらいですね。
35年の住宅ローンを借りて、金利の固定期間を10年とかにした場合に違いが出てきます
つまり、当初金利にすると、固定金利を設定した１０年間は今の金利になるけど、11年目以降35年目以降は優遇金利の引き下げを受けることができなくなります。残り２５年間の返済が残っていますから、後半戦の支払いが高い金利が適応されるわけです。
多くの人にお勧めできる優遇金利パターン
大体の人は、「変動金利」にするか「35年金利固定」にするかで悩まれているので、実はあまり考えることはなかったりします。
変動金利は、優遇金利幅が大きいので、通期引き下げを適応しておいて低い金利を維持するのがオススメです。
一方の35年固定金利の場合は、2019年現在の安い金利プランを利用したいので、当初引き下げを選ぶことになります。
もちろん、他の銀行では選び方やネーミングも違うので、一律に考えてはいけませんが、概ねこの考え方でいいと思います。
ミックスローンオススメの設定方法
あくまでも私のような共働きで年間、少しくらい繰上げ返済分の貯金を作れるかな、という方向けになりますが。
繰り上げ返済を考えないなら、固定金利が安全だね。
繰上げ返済分×10年分は変動金利へ
まず、オススメしたいのが、すぐに返済できそうな金額分は変動金利に設定することです。今回は、あくまでも予想にはなりますが、１０年間は金利が上昇しないものと仮定します。
５年間は同じ金利が適用されるので、6年後の金利はこのまま低い、と予想しています。
東京五輪で好景気になれば金利が上がる？
もし、「いやいや金利は東京オリンピック後にガンガン上がるよ」という方は、5年の計算にしていただけると対応できます。
実例・体験談でミックスローンを考える
例えば、我が家は3000万円の住宅ローンを借りています（仮）
100万円ずつ住宅ローン繰上げ返済積み立てをして、10年後には1000万円の返済ができるようにしておきます。
つまり、この場合は、1000万円が変動金利、残り2000万円が固定金利という設定がオススメです。
８〜９年目くらいに金利上昇の兆しがあれば、変動金利を可能な限り返済します。
すると、固定金利とわずかばかりの変動金利が残るので、金利上昇の影響は最小限にできます。
つまり金利上昇しない間に繰上げ返済分の予算を積み立てる
いずれは金利は上がるものかと思います。ただ、それがいつかは誰にも予測ができないこと。
なので、仮に金利が上昇した場合、変動金利分の住宅ローンを可能な限り返済するのがリスク緩和になるということです。
あくまで積立なので、急いで繰上げ返済する必要はありませんが、10年後に金利が上がっていた場合は、一気に返済してしまうことで金利上昇の影響を限りなく小さくできるということになります。
そのあとは残った固定金利を淡々と返却していけばいいわけね
仮に金利が下がった場合は固定金利分を返却
不景気が続き、このまま金利が下がり続けた場合は、固定金利分の住宅ローンが負担となります。その場合は、固定金利分の住宅ローンを先に返済してしまう、という手もあります。現状だと考えづらいですけどね。
ミックスローンの大いなるデメリット
諸費用が倍
意外と高い、住宅ローンの諸費用なのですが、多くの場合はミックスローンはただの契約を２つに分ける制度なので、つまり諸費用も倍かかります。
印紙税などが契約ごとに必要になるのが一般的ですね。
単一のローンよりも、10万円程度高くなることを覚悟しておきましょう。
結局、悪いとこどりのローン契約である
いいとこ取りでもある反面、ミックスローンは悪いとこどりでもある住宅ローンです。つまり、金利の上昇にも、低下にも影響を受けます。
まぁ、その影響を緩和するためのミックスローンなので、その点はみなさまご覚悟の上かと思いますが。
景気が変動しないことはあり得ないので、何がおきても対応策が幅広く取れるのがミックスローンのメリットですが、つまり「何がおきたら、どう対策するか」を考えておかないといけないのも、ミックスローンの面倒なところではあります。
選択肢がネット銀行になりがち
私はネット銀行をオススメしているので、あまり大きなデメリットにはならないのですが。
例えば、全期間固定金利なら、やはりお得なのはフラット３５ですが、銀行を飛び越えての利用ができません。ネット銀行の変動金利と長期固定金利、という選択肢にほぼ限られているのが現状です。
固定金利同士で組み合わせると、結局「フラット35で借りた方がお得じゃね？」という場合も多いのでご注意を。
ネット銀行だとプロに相談できないから心配
そんな方のために、ネット銀行の低金利を活かしながら対面サービスを取り入れた実店舗運営をされている「MR.住宅ローン」について紹介している記事があります。
住信SBIネット銀行の低金利と、お金のプロと相談できるメリット活かした、ハイブリッドなサービスです！
金利が上がりそうになってからローン借り換えは無理
とりあえず金利の安い変動金利をなんとなーく借りた人に限って、
ローンは値上がりしそうになったら借り換えればいいんじゃないの？
という方が多い。あまりにも多い。でも、実際のところ、ほとんどの方にとっては、現実的には難しい話です。
金利変動を気にして生きる毎日
リスクを感じながら、生きるのは、まず、つらいですよね。
その上、現実的に金利情勢に気を配りながら金利動向をチェックできるかというと、難しいと思います。
興味がある方や、金融関係に勤められている方であれば仕事と金利が密着しているので大丈夫ですが、そもそもそういう方はこんなブログを読んでいない。
「簡単に住宅ローンを決めてしまいたい」という我々一般庶民にとっては、そもそもが無理難題なわけです。
最近まで、日経とTOPIXの違いもわからなかった私が、国債の動向まで気にかけるわけがないからね。
ローンは固定金利から値上がりする
変動金利を借り替えようと考えている方、そもそもどうして金利が変わるのかご存知でしょうか。
固定金利と変動金利の決まり方は、実は根本から違うって知ってましたか？
これがわからないと、「変動金利が上がったから、固定金利に借り替えようかなぁ」なんて思った時にはすでに時遅しで、固定金利がググンと上昇している可能性がかなり高いです。
短期金利は金利政策の影響を受ける
政策金利と言われると、すでによくわからないかと思いますが、ざっくり言えば、日本銀行が銀行間のお金の貸し借りの金利をコントロールしており、つまり日銀政策の影響を大きく受けるものです。
長期金利は日本10年国債利回りの金利を指すので、市場の動きに変動を受けます。経済成長や物価の変動によって影響を受けます。
もちろん、市場の影響を考えて日銀も政策をたてますし、あるいは意図的に市場操作するために日銀が金融緩和などの施策を打ち出す可能性もあります。何れにせよ、素人が容易に予測できるものではないということだけはわかっていただきたい。
SBIの金利変動表
| 変動 | 固定金利 | |||
| 10年 | 20年 | 35年 | ||
| 2019年1月 | 0.457% | 0.710% | 1.270% | 1.420% |
| 2018年11月 | 0.457% | 0.860% | 1.360% | 1.520% |
| 2018年9月 | 0.457% | 0.860% | 1.310% | 1.470% |
| 2018年7月 | 0.457% | 0.810% | 1.210% | 1.370% |
| 2018年5月 | 0.457% | 0.760% | 1.140% | 1.300% |
| 2018年3月 | 0.457% | 0.770% | 1.160% | 1.320% |
| 2018年1月 | 0.457% | 0.720% | 1.110% | 1.320% |
| 2017年11月 | 0.477% | 0.720% | 1.110% | 1.320% |
| 2017年9月 | 0.444% | 0.640% | 0.980% | 1.280% |
| 2017年7月 | 0.444% | 0.660% | 1.010% | 1.310% |
| 2017年5月 | 0.548% | 0.610% | 1.010% | 1.310% |
| 2017年3月 | 0.568% | 0.560% | 1.060% | 1.360% |
| 2017年1月 | 0.568% | 0.560% | 0.980% | 1.360% |
| 2016年12月 | 0.568% | 0.560% | 0.910% | 1.290% |
| 2016年6月 | 0.568% | 0.600% | 0.960% | 1.280% |
| 2016年1月 | 0.579% | 0.830% | 1.210% | 1.620% |
なんとなくですが、「変動金利はあまり変わらないけど、固定金利は意外と変わってるな」というところに注目していただければ幸いです。
このようなチャートを、日々気にしながら生きていくことが、できるかどうか。ご自分の興味・関心やライフスタイルと照らし合わせて考えると良さそうです。
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